Μήνυση σε οφειλέτες κοινοχρήστων

Η καθυστέρηση των κοινοχρήστων από ένοικο μιας πολυκατοικίας είναι πλέον πολύ συχνή και χρειάζεται να επιλυθεί με την παρέμβαση του διαχειριστή. Ο τελευταίος, καλείται να ενημερώσει επανειλημμένα και αναλυτικά τον οφειλέτη για τις οικονομικές εκκρεμότητες του ως προς τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, εξαντλώντας όλα τα μέσα που παρέχονται. Αν ο ένοικος αγνοήσει συστηματικά τις προειδοποιήσεις, τότε ο διαχειριστής της πολυκατοικίας μπορεί να προχωρήσει στη χρήση του νόμου για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Το προβλέπει λοιπόν η σχετική νομοθεσία;

Αρχικά, μπορεί να συνταχθεί εξώδικο από δικηγόρο που θα αναλάβει να παρέχει στον διαχειριστή νομική κάλυψη. Σε αυτό θα γίνεται αναλυτική αναφορά των χρεών των κοινοχρήστων, ανά αντίστοιχο μήνα. Μετά το πέρας της προθεσμίας που ορίζεται από το εξώδικο, και εφόσον οι οφειλή εξακολουθεί να μην έχει διευθετηθεί, τότε η διεκδίκηση των χρημάτων μπορεί να συνεχιστεί με δυο εναλλακτικούς τρόπους: με κατάθεση αγωγής ή με αίτηση διαταγής πληρωμής.

Με την αγωγή διεκδικείται η έντοκη καταβολή των οφειλομένων κοινόχρηστων από την 1η ηµέρα του επόµενου από τον τελευταίο οφειλόµενο µήνα κάθε τιμολογίου ή από την ημέρα κατάθεσης της αγωγής µέχρι την εξόφληση. Αρμόδιο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής της πολυκατοικίας.

• Θα πρέπει να έχει προηγηθεί ειδική ειδοποίηση προς τον οφειλέτη, με αναλυτική αναγραφή όλων των υποχρεώσεών του για τα κοινόχρηστα, ανά μήνα.
• Να έχουν εξεταστεί οι όροι του καταστατικού της πολυκατοικίας από τον δικηγόρο και ειδικά η πρόβλεψη ποινικής ρήτρας για την μη εμπρόθεσμη καταβολή των οφειλών των κοινοχρήστων.

• Αναφορά στα συμβόλαια ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων του διαχειριστή και του οφειλέτη.
• Αναφορά στα πρακτικά της συνέλευσης που όρισε στον διαχειριστή τα καθήκοντά του.

Με τη διαταγή πληρωμής, ο διαχειριστής ζητά να του καταβληθούν οι οφειλές, αλλά και μέρος της δικαστικής δαπάνης που έχει καταβληθεί κατά τη διεκδίκηση από τον οφειλέτη των ποσών για τα κοινόχρηστα.

Για να μπορέσει να προβεί σε αυτή τη νομική ενέργεια ο διαχειριστής, πρέπει να ισχύουν τα παρακάτω:

• Ο οφειλέτης πρέπει να διαμένει στην Ελλάδα.
• Η διεύθυνση διαμονής του οφειλέτη πρέπει να είναι καθορισμένη.
• Ο διαχειριστής πρέπει να μπορεί να αποδείξει χρηματική απαίτηση για δικαστική δαπάνη που κατέβαλε διεκδικώντας τα κοινόχρηστα. Η απαίτησή του θα πρέπει να αποδεικνύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και από τα παραστατικά των δαπανών.
• Η απαίτηση του διαχειριστή θα πρέπει να είναι ανεξάρτητη από αίρεση, όρο, αντιπαροχή ή προθεσμία.
• Οι ληξιπρόθεσμες οφειλές καθορίζονται βάση της ποσοστιαίας επιβάρυνσης του συνιδιοκτήτη επί των δαπανών του διαχειριστή.

Απαραίτητα έγγραφα προς το δικαστήριο

Τα έγγραφα για την διαταγή πληρωμής κατατίθενται στο Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής της πολυκατοικίας. Είναι τα εξής:

• Αίτηση όπου αναγράφεται το χρηματικό ποσό που προκύπτει από το άθροισμα της ποσοστιαίας συµµετοχής του οφειλέτη στα κοινόχρηστα και των τόκων από την αποστολή των ειδοποιητηρίων που εκκρεμούν.
• Έγγραφο που αποδεικνύει ότι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας έχει οριστεί επίσημα από γενική συνέλευση της πολυκατοικίας.
• Αντίγραφο του κανονισμού της πολυκατοικίας.
• Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
• Όλα τα οφειλόμενα από τον ένοικο τιμολόγια.

Ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να κάνει ανακοπή της διαταγής ενώπιων του δικαστηρίου, μέσα σε 15 μέρες. Σε τέτοια περίπτωση, ο διαχειριστής μπορεί να επανέλθει με δεύτερη διαταγή, μετά από το πέρας 10 ημερών.